Gebruikt u al vele jaren een stuk gemeentegrond alsof u eigenaar van die grond bent? Dan kan het mogelijk zijn dat u door verjaring eigenaar bent geworden van deze grond. Een voorbeeld hiervan is dat inwoners een stuk grond van de gemeente bij hun woning onderhouden, in veel gevallen met toestemming van (de buitendienst van) de gemeente. Omdat gemeenten vaak het gebruik van gemeentegrond gedogen beoordelen zij de verjaring hiervan anders dan verjaring van particuliere grond. 

Omschrijving

Hoe werkt verjaring?

Als u een beroep wilt doen op verjaring dan moet u bewijzen dat u de bezitter bent van de grond. Als wij het beroep op verjaring toewijzen ontvangt u een ‘Verklaring van niet betwisten van verjaring’. Deze verklaring kunt u op eigen kosten, laten inschrijven in het kadaster door de notaris.

Bij afwijzing van een beroep van verjaring nemen wij contact met u op. Misschien is het mogelijk dat u de grond kunt kopen, huren of gebruiken. Behoort dit niet tot de mogelijkheden? Dan zal de grond moeten worden ontruimd.

Kosten

Als uw beroep op verjaring wordt toegewezen, ontvangt u een ‘Verklaring van niet betwisten verjaring’. Op dat moment is de gemeente volgens het Kadaster nog eigenaar van de grond. Om de eigendomssituatie ook in het Kadaster te laten aanpassen, dient deze verklaring te worden ingeschreven in het Kadaster door de notaris.

Het is aan u wanneer u deze verklaring laat inschrijven. Dit kan direct, of bijvoorbeeld bij verkoop van uw woning.

Alle kosten die verbonden zijn aan het inschrijven van de verklaring van verjaring, zoals notaris- kadasterkosten, komen voor uw rekening. De minimale kosten bedragen € 750,00.

Voorwaarden

Bezit

Voor een geslaagd beroep op verjaring dient u aan te tonen dat u de grond gedurende een X aantal jaar in uw bezit heeft. Bezit is hierbij een juridisch begrip, waarbij u het goed (de grond), voor uzelf houdt. Van bezit is geen sprake als er een overeenkomst is voor het gebruik van de grond of als u toestemming heeft van de grondeigenaar voor het gebruik van de grond. In deze voorbeelden houdt u het goed (de grond) voor een ander. Bezit dient ondubbelzinnig te zijn. Dit houdt in dat er slechts één uitleg mogelijk is. Daarnaast moet voor eenieder duidelijk zijn dat er sprake is van bezit, dit moet onder meer blijken uit de uitstraling van de grond. Daarnaast stelt de wet eisen aan het bezit en hebben meerdere rechters criteria opgesteld waaruit kan blijken dat er sprake is van bezit. In ieder geval moet blijken dat door het gebruik van de grond, de grond niet langer in het bezit is van de oorspronkelijke eigenaar (in dit geval de gemeente). Onderstaand een aantal criteria die door de rechters zijn voorgeschreven aan bezit:
  • De grond is niet toegankelijk voor de gemeente. Hieraan kan zijn voldaan door een (hoog) hekwerk of ondoordringbare haag rondom de gehele tuin; 
  • De grond vormt een geheel met de rest van de tuin;
  • De grond of de daarop staande bomen zijn niet onderhouden door de gemeente;
  • Er is geen (mondelinge) toestemming verleend voor het gebruik van de grond door (een medewerker van) de gemeente.
De rechters oordeelden dat er in ieder geval geen sprake is van bezit bij:
  • Het alleen plaatsen van een afscheiding van paaltjes en gaas/draad om dieren of kinderen binnen de tuin te houden;
  • Het alleen plaatsen van enkele roerende zaken zoals kliko’s, tegels, fietsenrek etc. 
  • Het alleen plaatsen van een kippenhok;
  • Het alleen plaatsen van een speelhuis/speeltoestel voor kinderen;
  • Het alleen plaatsen van een houtopslag
  • Het aanbrengen en onderhouden van beplanting;
  • Het onderhouden van de door de gemeente aangebrachte beplanting;
  • Het aanbrengen van doorgangen in gemeentegrond (olifantenpaadjes).

Bewijsmateriaal

Om een geslaagd beroep op verjaring te doen dient u bewijsmateriaal aan te leveren waaruit blijkt dat u deze grond in gebruik heeft genomen. Hierbij geldt het juridische uitgangspunt: ‘Wie stelt, bewijst’. U ‘stelt’ dat het eigendom van de grond door verjaring is overgegaan, dus dient u dit ook te bewijzen. De bewijslast ligt dus bij u, de gebruiker. Zonder bewijsmateriaal wordt het beroep op verjaring afgewezen. Het bewijsmateriaal kan onder andere bestaan uit:
  • Getuigenverklaringen
    Bij voorkeur verklaringen die door de ‘getuigen’ zelf zijn opgesteld. De getuigen zijn mensen uit de omgeving die weten dat de grond al gedurende meerdere jaren in uw bezit is. De getuigen geven aan sinds wanneer zij weten dat de grond in gebruik is. Zo mogelijk met verwijzing naar jaartallen, gebeurtenissen of veranderingen die aan het perceel zijn aangebracht (bijvoorbeeld plaatsing van een schutting).
  • Foto’s
    Op de foto’s is (een deel van) de in gebruik zijnde gemeentegrond in beeld. Indien mogelijk foto’s met een datum. Graag ontvangen wij een korte beschrijving van de foto, bijvoorbeeld: De baby op de foto heet Piet Jansen en is op dit moment 34 jaar.
    Luchtfoto’s uit het verleden kunt u in sommige gevallen terugvinden op internet of opvragen bij het Kadaster (tegen betaling).
  • Facturen hovenier
    Heeft u uw tuin laten aanleggen door een hovenier, of wordt uw tuin al jaren onderhouden door een hovenier? Mogelijk heeft u hiervan nog facturen waarop aanpassingen van de tuin vermeld staan, zoals een tuinontwerp van een tuinarchitect.

Verschillende termijnen van verjaring

Er zijn twee verschillende termijnen bij verjaring van gemeentegrond, tien jaar bij verkrijgende verjaring en twintig jaar bij bevrijdende verjaring. 
  1. Bij verkrijgende verjaring moet er sprake zijn van te goeder trouw. Daarmee wordt bedoeld dat u niet wist en ook niet had kunnen weten dat de grond eigendom is van de gemeente. Ondanks het feit dat hierover niets vermeld staat in de akte van levering en dit ook niet is vermeld door de verkopende partij en/of makelaar is niet voldoende om te goeder trouw aan te tonen. Er moeten objectieve redenen zijn waarom u uitstraalde en dacht eigenaar te zijn van de grond.
  2. Bij bevrijdende verjaring is te goeder trouw niet van belang. 

Let op

Bovenstaande informatie is niet volledig. De rechters doen veel uitspraak in verjaringszaken waardoor ook het inzicht van de rechter kan veranderen.

Aanpak

 

Contact opnemen

Heeft u nog vragen? Stuur dan een mail naar vastgoed@goeree-overflakkee.nl.